不動産投資講座 未来の不動産オーナーへ 投資編
借金の金額に恐怖を抱いてはいけない
マイホームの住宅ローンの金額には、
恐怖を抱かなくてはいけないと思います。
これは前回お話した、不動産購入の投資と消費の考え方から、マイホームの購入は消費であり、消費のローン返済はすべて自分自身の収入でまかなわなくてはならないからです。
しかし、投資に対する借金は、投資したアパート・マンションの収入から返済します。自分の収入からではありません。
「万が一家賃収入が不足して返済金額に足りないときは、自分の収入のいくらまでなら返済にプラスすることができる」
こういった考え方も必要かもしれませんが、「投資」なのですから、基本的には投資したアパート・マンションの家賃収入で返済ができて、毎月キャッシュが入ってくるものでなくてはなりません。
自分の別の収入を足さなくてはならないような投資をしてはいけないのです。
そのために、不動産投資のリスクについて、しっかり勉強して理解して、投資をしてください。そうすれば、返済金額に恐怖はないはずですから。
「まずは返済金額の少ない小さな不動産に投資」
「ワンルームの一室に投資」
「空室になったら、自分の給料から返済」
この考え方をした時から、一見安全なようで実は怖い投資になってしまいます。これは、不動産投資の本当のリスクを、あまり理解していない考え方だからです。
「借入の金額の大小が怖いのではなく、投資した不動産の収入で返済できなくなったり、キャッシュフローがなくなったりする可能性の大小のほうが怖いのだ」ということに、気が付いていません。
投資する時の頭金等の費用以外に、追加で費用負担が出てしまうような投資。
これは最初に調査がしっかりできていないから、そんなことになってしまうのです。
例えば中古のアパート・マンションを購入する時は、修繕等の費用がかかってくることも、購入時のリスクに入れておかなくてはなりません。
そして、「購入するアパート・マンションのキャッシュフローで、ちゃんとその修繕費がまかなえるのか？」を、検討しておかなければなりません。
「投資」なのですから、そのアパート・マンションの収入でまかなえるのが当たり前で、自分の他の収入を当てにするような考え方は、やめなければなりません。
その投資物件単体で、返済維持できるものでなくてはいけないのです。
それができなくなるときは、どんなリスクが考えられるのか？
そのケースが起こる確率は、どの程度なのか？
この確率が高ければ、どんな投資でも危険と言えます。問題は借入金額の大小ではありません。
借入金額が多額であっても、返済できなくなる可能性の確率が極めて少ないものは、リスクの少ない、いい投資と言えます。
ですから、借金の金額そのものに恐怖を抱く必要はありません。借金の金額で投資のリスクが決まるわけではないのです。
本当に危険を感じなくてはならないのは、返済できなくなるリスクの生じる確率のほうなのです。こちらのほうが、よほど大切な数字と言えます。
