不動産投資講座 未来の不動産オーナーへ 投資編
不動産投資には大きく分けて2つの方法がある
不動産投資、と言っても、アパート・マンションあるいは事務所ビル（以降、収益物件と言います）を所有することを大前提にお話しします。
「投資」と言うからには、当然、利益がなくては投資になりませんね。
それでは、不動産投資でどのようにして利益をあげることが出来るのでしょうか。
この方法が、大きく分けて2つあります。
ひとつは、収益物件を安く買って短期で高く売る。その差額が利益になります。
収益物件はもともと販売価格が高額ですので、差額の利益が何百万円、何千万円・・・なんてことも、あったりします。何だか、とても華やかな感じがしますね。
この方法で出た利益を、「キャピタルゲイン」と呼んだりします。
もうひとつは、自分で中・長期的に収益物件を所有し、運用する方法です。
銀行で借り入れをし、毎月入居者さんからいただくお家賃で返済をし、残った金額が利益になります。一見、ちょっと地味な感じがします。
この方法で出た利益を、「インカムゲイン」と呼びます。
さて、不動産投資として、どちらがいいのでしょうか。
もう少しこの2つの投資方法について考えてみましょう。
ちょっとここで、歴史の検証です。
1980年代後半、日本は異常なまでの好景気に支えられ、「第二次世界大戦には敗れたが、経済戦争には勝利した」とまで、もてはやされた時代がありました。
いわゆる、バブル景気の時代です。
日本の不動産は毎週のように値上がりを繰り返し、サラリーマンが不動産投資に参加しました。どんな不動産でも買った時が一番安く、買った金額を上回る金額で、別の誰かが買いにきました。不動産が買えれば、誰でも簡単に、キャピタルゲインを得ることができたのです。
その結果、不動産価格が上昇を繰り返し、本当に欲しくて必要な人が、マイホームを持てないようなところまで、価格が高騰してしまいました。
そうすると自然に、「これはおかしい！」といった世論が高まってきました。
そこで、政府は急激な規制を導入しました。
金融機関が不動産投資に融資しにくくするための、融資の総量規制と、国土法といった法律の強化で、100㎡以上の土地の売買をするときに、お役所に売買価格の許可をもらわないといけなくなりました。
そうなると、不動産を買いたい人がいても、銀行に融資してもらえないので買えない。
結果、売りたい人は売れない。
銀行で融資してもらえても、国土法で許可してもらえないから販売できない・・・。
といった状態に、日本中がなってしまいました。
そこで、販売するために不動産価格を下げて、損をしてでも販売する人がでてきました。
これが、いわゆるバブル景気の崩壊です。
土地の価格は下がらない、といった土地神話は見事に崩壊し、暗黒の不動産下落時代に入ってしまいました。
しかし、ここでよく考えてみてください。収益物件を持っているのであれば、当然毎月の家賃が入ってきていたはずです。なぜ、急いで販売せざるを得なかったのでしょうか？
ここで、キャピタルゲイン目的の投資の、恐ろしい一面が現れます。
当時、不動産を購入できれば、値上がりして販売できたことはお話しました。
私は当時、賃貸マンションのデベロッパーで勤務していましたが、２～３割程度頭金を支払って、残りを銀行から借り入れて土地を仕入れて建設しても、毎月の家賃集金では返済ができない金額になっていました。
しかし、すぐに利益を乗せて他の誰かに転売できたので、返済で悩むことが無かったのです。
けれど、バブル崩壊とともに、次に買ってくれる誰かがいなくなりました。
ローンの返済ができなくなってしまったケースが、たくさん発生したのです。
では、収益物件を所有していた人は、すべてダメになってしまっていたのでしょうか？
実はこのバブルの波を、しっかり乗り越えた方も、たくさんおられました。
なぜ、乗り越えられたのでしょうか？
インカムゲインの手法を崩さず、しっかり自分の足元を見ながら、銀行の借り入れ、諸経費、空室リスクなどを考え、返済できるスタンスで堅実な投資をしていた方が、生き残ることができたのです。
不動産投資では、キャピタルゲイン目的の投資は、よほど不動産に精通していても難しい局面があります。
私は、しっかりと足元を見据えた、インカムゲインを目的とした不動産投資をお勧めします。
インカムゲインを目的とした投資をしていて、結果としてキャピタルゲインまで入ってきたとしたら最高、という考え方です。
