瞬く間に空室が埋まってきます、やはり条件も入居者さんの気持ちが

大切な時期になっています。

選ぶのはやはり入居者さんで、決して広告料で入居の申込率が変わるものでないような気がします。いかに入居する方に、お得感を持ってもらえるか！！が本当に大切なのでは？

そんなことを、再確認する今日この頃です。

今日は、新しい取り組みのお知らせです。

 シェアオフィスが昨年オープンしたのは、お伝えしましたが。

本来、シェアオフィスあるいはレンタルオフィスのまったく新しい取り組みとして、仕事もシェア出来ないか？？といった事を一生懸命考えていました。その、１つの提案が決まりました。

もともと、空きゼロはアパート・マンションのオーナー支援の研究会で設立致しましたが、満室にするために、数多くのリノベーション提案が必要不可欠となってきています。そこで、シェアオフィスの収益が下がってしまっても、提案が沢山しかもスピーディーに上がってくることが、空きゼロ研究会にとっても、大切なパフォーマンスになると考えました。そして、建築デザイナーの皆様にも、数多くの仕事の経験になり、双方にとってプラスの関係が築けると考えたからです。オフィスをシェアするだけでなく、仕事もシェアすることが可能となりました。創業まもない新鋭の建築デザイナーさんたちの、斬新なリノベーション提案がまさに、空室の差別化につながり、オーナーさんも喜び、建築デザイナーさんも、仕事につながる！！これは、今後のオフィスビルの画期的な姿といってもいいのではないでしょうか？

是非、建築デザイナーさんは、この機会に応募して下さい。お持ちしています。

本日は多数のご来場ありがとうございました。

無事、空室対策セミナーをつとめることができました。

皆様の真剣なまなざしに、改めて空室でお困りの方が多いことを再確認いたしました。

これからも、もっともっとしっかり空室対策の研究をしなければならない！！

決意も新たに、がんばります。

本当に本日は多数ご来場ありがとうございました。

お席がなく、最後まで立って聞いて下さった方々に感謝感激です。

皆様の空室対策に少しでもお役に立てたでしょうか？

もし、わからないことなどございましたら、ご遠慮なく、お問い合わせください。

お待ちしております。

満室

さぼりすぎました。

今日番組でお話ししました、コミュニティーって最近本当にアパート・マンション経営に重要な位置づけになってくると思っています。

市場経済主義っていったい本当によかったんですか？

以前の日本は、みんなが中流、お金持ち意識もないかわりに、貧しい意識もない、一見いくら頑張っても同じように見えますが…はたしてそうだったでしょうか？

子供達も大人も、もっともっと、夢を持って、イキイキしていたように思います。日々の生活に追われるような感じはなかったように思います。

決して僕の家庭が、裕福とかでなく、ほしいものは、なかなか買ってもらえず、両親を説得するのに頭を必死に使って・・・。近所のおじさんおばさんも、とても優しくて、こわくて、でも見ていてくれて・・・。いつの間にかそんな時代が、変わってしまいました。

今、日本がその時代に戻ろうとしている気がします。コミュニティーの、自然にあった時代に、戻ろうとしているように思えます。

日本人のいいところ、みんなが同じように！！護送船団方式はいけない自己責任の時代が、少し、いい日本の性格をゆがめてしまっているような気がします。

コミュニティーの自然にとれていた時代に、生活する住居から、仕事する環境から創ることができればと思っています。ぼくひとりの力で、何ができるものではないですが一人一人が気付いていかないと、時代は変わらないと思いますし、気付いている方が多くなってきているから、コミュニティーといった環境を考える、住居、職場が求められる時代が来ているように思います。

それは・・・

空室調査を正確にこなしてくると、データで色々な事が見えてきます。それは、今現在のオーナーさんが、お持ちのアパートマンションの空室状況・家賃の年収などは当然オーナーさんはおわかりですが・・・１０年後のこのままの状態で運営した場合の年収などがわかってきます！！これは数字を本当に具体的に調査してくると、はっきりと十年後の１年間の年収がわかってきます。そして、その数字は右肩下がりになってくるので、１０年後の予想年収はたいていオーナーさんが聞かれると…絶句状態になってしまいます。それほど、数字は的確に十年後の姿を現します。そして、１０年間にこのままほっておいたら、いくらオーナーが損をするのか？？？滅失利益が出てきます。この金額は半端でなく、大きな金額になっています。マンション経営のオーナーが気がつけば全然もうかっていないどころか・・・損失がなんてことも、この数字を見ればきっと納得されます。それほど大切な数字がはっきりと見えてきます！！こわーい！！先日調査させていただいたマンションは・・・滅失利益が一億を超えていました！！！一億！！なんでそんな数字に・・・絶句！！

本当に具体的に数字でお答えすると、思ってもいない金額が出てきます。それをみすみす失ってしまう可能性が多大であるということは・・・絶対に避けたいことだと、初めて気付かれることになります。気付かれたということは、そのことについての対策が初めてはっきりと見えてくるのです。これが空室調査の大切なステップの一歩のなります。

そして、滅失利益を失わないための方法が本当にあるのか？？

これは、具体的に数字がわかれば、確かな対策ができます。その対策とは？

驚きがなくてはリノベーションではない。

 リノベーションの驚きで大切な皆さんが知らない驚きがあります。それは、住んでからの驚きです。これは、リノベーションの成功か否かを決める大切なポイントです。住んでみて、風通しがいい・我が家が明るい・暖かく涼しい・光熱費が安くなったなどリノベーション後に何年も何十年も感じることを驚けるかどうかがポイントです。

非常識なスタイル・色・空間

たとえば、リビングからお風呂の中が見えるとか　一見えっって感じですがここが自分たちらしく生活しやすくなんですよ。また建物の屋根が円錐形の塔の屋根をつけたりとか、した時は、見にきたかたがムーミンの家とか勝手に名前を付けてくれました。

大胆な大きさ・色・形

ドアのサイズ一つにしても、たとえば天井までのドアがリビングの入口についていたら？

そして、そのドアの色がミキハウスのような原色ですべて色が違ったら？

ミキハウスの家・ムーミンの家などなどこれは次のテーマにもつながります。

 リノベーションのポイント３

テーマがなくてはリノベーションではない。

 先程の、ムーミンの家・ミキハウスの家は施主さんからのご要望を聞いていて結果的にそのような感じになったのですが、これを、リノベーションする時に最初からイメージして作っていくと自分らしくかっこいいリノベーションが出来てきます。これがテーマづくりです。このテーマはもっと漠然でもいいんです。明るい家とか子育ての家とかバリ島のリゾートのような家とか、テーマを沢山ご家族で出し合って、盛りだくさんに盛り込んでいけばいいのです。それを、カッコ良くまとめるのが我々設計事務所・工務店の仕事です。

だから、意見の合うパートナーづくりはとても大切になります。リノベーションはテーマパークづくりなんです。そして、テーマは住む環境を良くするテーマも当然盛り込めばいいのです。たとえば、換気が良くて、家が結露しないとか、家の中がすべて同じ温度など、お子さんが、けがをしにくい家なども大切なテーマのひとつです。

リフォームとリノベーションの違いはお話ししました。

その中で、カッコ良くなければリノベーションでない！！

カッコ良くとは？？ようするに自分たちらしく、ご自分たちの好みに

合わせてもらうように、自分たちのイメージを出来るだけ伝える

伝わったと感じるまで伝える。

自分たちの好みのカッコよく自分たちらしく生活しやすくが、基本中の基本です。あまり色々注文を付けると業者さんが嫌がるとか、金額が上がってしまうとか、まずは、何も考えないでイメージを伝えてください。そして、イメージが決まれば後はいかに予算に合うように、工事してもらうかで、業者さんに工夫してもらうことです。

色を変えたり、形に凹凸をつけたりすることは、意外と費用はかかりません。

同じ位の金額で、リノベーションをカッコよく高級感を出すための工夫が４っつあります。

色の工夫、形の工夫、光と影の工夫、素材の工夫です。

色は、同じクロスを壁に張るにしても、ポイントの壁一面を色を変えるとか（奇抜な色ほど驚きが出て印象に残ります。）

形はどこかにニッチ的に壁をへこませてみるとか、すると飾り棚にもなりますし、デコボコで光と影のコントラストが出たりします。

素材の工夫は大理石とか、ちょっと高級素材も使用する㎡数を少なくすれば、リフォームの金額は少ししか変わるか変わらないか位です。

ポイントにちょっと使ってみましょう。リノベーションは工事業者さんとの密な打ち合わせと、ご自分たちのらしさをしっかりと伝えることが肝心です。

今日みなさんにお伝えしたかったことは、

リフォームとリノベーションの違いと、リノベーションはノウハウの持った、設計事務所・デザイン事務所・工務店にお願いしないと、すべてがすべて業者さんならリノベーションを理解してるわけではないってことです。

リノベーションのポイントは４っつ

１．カッコよくなくてはリノベーションといえない。

２．驚きがなくてはリノベーションではない。

３．テーマがなくてはリノベーションではない。

４．生活環境が良くならなくては、リノベーションではない。

というポイントがあること。

そして、業者さん選びが大切なこと、この業者さん選びは、作品を必ず見せてもらうこと、ご自分の生活に便利になるようなことを、色々注文してみること。

すると、業者さんのセンス・知識などが見えてくるので、その中で信頼できる業者さんに、お願いして、ご自分たちも当然、そのリノベーションに参加して作り上げていくといった、気持が大切です。

そして、今日は大切なことをもう一つ、放送でお伝えできなかったことがあります。

それは、リノベーションは、単なる改装でなくて、ご自分たちの生活スタイルを考えて、ご自分たちが本当に生活しやすく、快適に住むことができるように、いろいろな工夫あるいは、特徴、部屋のクロスの色、ドアのいろ、お風呂の形などを業者さんにしっかり伝えて、色々な提案をしてもらって、自分たちらしい空間をつくってしまうことがリノベーションの大切な部分です。

アパート・マンションにおいても、空室対策のためのリノベーションとは、ご自分のお持ちのアパート・マンションに住んでもらいたい方を想定し、その人たちがどのような生活スタイルを望むのか？どのように生活したがっているのかを、考えてその生活スタイルにあった、お部屋創りがアパート・マンションにおけるリノベーションの大切な部分です。

リノベーションって、ある意味魔法の杖のようなものではないでしょうか？

わが社のアパート・マンション空室調査には、柱が４っつあります。

１．近隣の物件調査

２．入居者のアンケート調査

３．近隣の管理会社・賃貸業者さんにヒアリング・アンケート調査

４．インターネットによる地域の人口動向・地域性の調査

以上４っつが柱になります。

１．近隣の物件調査は、まさに調査物件の周辺のアパート・マンションの

賃料・築年数・部屋タイプ・賃料・空室率などの情報を足で

根気よく、周辺約２０００戸以上を調べて歩きます。

たまに、不審者に間違われたり、オーナーさんがお住まいのマンションなどは

ご自分のマンションに営業に来たのかと、冷たくあしらわれたり・・・・

調査員はかなり、大変なおもいで、データを収集します。

しかし、わが社の社員は、苦労してもこのデータの恐ろしさをよ～く知っているので

決して、いい加減にはしません。

そのくらい、空室調査によって出てくるデータって、大切なことを教えてくれるのです。

次回、データでわかることをご説明します。