不動産投資講座 空室ゼロを目指すオーナーへ　運用編

管理会社は資産価値を高めてくれる会社を選ぶことが重要です

「管理会社の業務」というと、どんなことを想像されるでしょうか。

管理会社の業務と言われて一般的に考えられることとしては、物件の巡回・点検・清掃・修理をして、クレーム対処をして、退去が発生すれば募集をして、賃料等の入出金管理・送金をして・・・というような事だと思います。

日本における管理会社は、基本的に仲介業を営む会社から発展してきました。
仲介を依頼された物件に対して、管理も請け負いますよ、というスタイルです。
この場合、管理業を営んでいても会社としての収益の主たるものは仲介手数料である会社が多いです。
そうなるとどうしても、仲介の立場から管理を考える傾向になりがちです。

しかし本来管理と仲介では、立場として違う点が多くあります。

「解約」を例にとって考えてみましょう。

仲介の立場から「解約」をとらえた時、そこには基本的に「抑止したいもの」という意識はありません。また新しい入居者さんを募集する業務が発生したということです。
客付けをして、仲介手数料と広告料をいただく機会です。
しかし管理の立場からすれば、そこは本当は微妙に違うはずのものです。
オーナーさんから管理料をいただいているのですから、オーナーさんの利益に貢献する立場であるはずです。
入居者さんに長く住んでもらうこと、すなわち「入居者の保持」を重要視しなければなりません。
解約が多くなればその分空室リスクが高くなります。また原状回復の費用負担も増えてしまいます。当然、「解約」は「抑止したいもの」となります。

また、「賃料」についてはどうでしょうか。

仲介の立場で言えば、築年数が経過して決まりにくくなってくれば、
「早く決めるために、家賃を下げましょう。古くなってきているのですから、家賃が下がるのはしかたがありません」となります。
しかし管理の立場からすると、ここも違うはずです。成約賃料の下落はオーナーさんの収益減少ですから、安易な賃料下落は、「抑止したいもの」となります。

オーナーさんの収益を、最大限に高めるためには、どうするか。冒頭で触れた管理会社の業務として一般的に考えられることにプラスして、そこには経営的な視点が必要になってきます。そういう「経営的管理」を行うのが、プロパティマネジメントと言われるものです。

昔の貸手市場の頃には、冒頭で挙げたような管理でも、アパート・マンション経営は成り立っていたかもしれません。

しかし、今は借手市場です。物件の集客力の継続的な維持あるいは向上のためには、毎月数万円の商品として入居者さんに継続して買ってもらえる物件にするための経営戦略というものが絶対に必要です。

すなわち、「資産価値を高める管理」＝「経営的管理」が、絶対に必要なのです。

そこには、これまでに述べた項目１〜４までの要素が全て含まれます。

オーナーさん自ら全面的にやっていかれる場合もあるでしょうし、一部、例えば募集業務と賃料等の管理だけとか、建物管理だけとかをアウトソーシングされる場合も、あるいは全面的にアウトソーシングしたい場合もあるでしょう。

いずれの場合も、冒頭で書いたような管理だけをしていればよい時代は終わっています。

アパート・マンションは、必ず築年数を経ていくものです。そこには、同じような悩みや不安が出てきてしまうでしょう。

今、管理会社にオーナーさん業のアウトソーシングをされているのであれば、その管理会社が、資産価値を高める管理をしてくれているかどうかを、考えてみてください。
もし違うようであれば、足りない部分をオーナーさんが自ら補うのか、もしくは資産価値を高めてくれる管理会社を選択しなおすのかを、検討してみてください。

これからは、管理会社は資産価値を高めてくれる会社を選ぶ時代なのです。